Stel jouw schutting staat al 25 jaar één meter over de erfgrens met je buren. Ben jij in dat geval eigenaar geworden van die strook grond? Soms is dat door verjaring inderdaad het geval, maar niet altijd. De gedachte “ik gebruik deze grond al twintig jaar, dus hij is automatisch van mij” gaat namelijk niet altijd op. Bij verjaring speelt vooral de vraag of sprake is van bezit een belangrijke rol. In deze blog leg ik uit waar jij op moet letten en wat jij als eigenaar kunt doen om verjaring te bewijzen of om dit te voorkomen.
Verjaring kan ervoor zorgen dat een feitelijke situatie na verloop van tijd ook juridische gevolgen kan krijgen. Door verjaring kun je een recht verkrijgen dat oorspronkelijk niet van jou was. Andersom kun je door verjaring ook bepaalde rechten verliezen. Tussen buren zie je vaak de volgende situaties.
Voor verjaring moet altijd sprake zijn van bezit. Dat betekent dat jij de grond voor jezelf bent gaan gebruiken (houden) en dat ook voor anderen zichtbaar is dat jij die grond voor jezelf bent gaan gebruiken. Anders gezegd, had de buurman kunnen weten dat jij de grond in bezit hebt genomen en had hij er iets tegen kunnen doen? Houd jij de grond niet voor jezelf, maar voor een ander? Dan ben je geen bezitter.
Let op wanneer de eigenaar toestemming heeft gegeven voor het gebruik. Dan is er namelijk geen sprake van bezit.
Verjaring kent twee vormen: verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring.
Bij verkrijgende verjaring moet sprake zijn van bezit en moet je een objectieve reden hebben om te mogen veronderstellen dat jij de eigenaar van de strook grond bent. Dit betekent dat je te goeder trouw moet zijn. Daarbij geldt dat het bezit 10 jaar onafgebroken moet zijn geweest.
Bevrijdende verjaring kent ook het vereiste van inbezitneming, maar je hoeft niet te goeder trouw te zijn. De oorspronkelijke eigenaar/rechthebbende kan binnen 20 jaar zijn eigendom opeisen. Doet hij dat niet, dan verjaart na 20 jaar zijn vordering om het eigendom op te eisen.
Let op dat bij verjaring meer speelt dan alleen tijdsverloop. Als jij denkt dat er sprake is van verjaring, is het altijd verstandig om juridisch advies in te winnen. Verjaring kun je namelijk ook laten inschrijven in de openbare registers, zodat de feitelijke en juridische werkelijkheid weer met elkaar overeenkomen. Voor die inschrijving heb je de medewerking van de buren nodig. Willen de buren hier niet aan meewerken? Dan kun je de medewerking afdwingen via een procedure bij de rechter.
Het probleem bij verjaring is vaak het bewijzen ervan. Je moet namelijk over een lange periode kunnen aantonen dat jij bezitter bent. Voor het aantonen van verjaring kunnen de volgende zaken dienen als bewijs:
Let op: een kadastrale kaart kan van belang zijn, maar vormt niet altijd bewijs van de juridische eigendomsgrens.
Als je verjaring wilt kunnen aantonen, is het praktisch om een tijdlijn te maken waarin je de bewijsstukken in chronologische volgorde plaatst.
Stel je ziet dat jouw buren jouw grond in bezit hebben genomen, dan wil je daar iets tegen kunnen doen. Het is belangrijk om op tijd kenbaar te maken dat je het niet eens bent met de inbezitneming. Door op tijd de juiste maatregelen te treffen kun je een lopende verjaring stoppen (oftewel “stuiten”).
Bij verjaring moet je ver terug in de tijd om jouw positie te kunnen bewijzen. Twijfel je of jij eigenaar bent geworden door verjaring of ben je bang dat jij een deel van jouw eigendom verliest door verjaring? Neem dan contact met ons op, wij helpen je graag verder.