Als buren woon je niet alleen naast elkaar; soms ben je ook afhankelijk van elkaars perceel, bijvoorbeeld wanneer je jouw eigen perceel anders niet kunt bereiken vanaf de openbare weg. Vaak kunnen buren dit in goed overleg met elkaar bespreken, maar juridisch gezien mag je niet zomaar het perceel van een ander betreden om bij jouw eigen perceel te komen. In het huidige recht kun je dit regelen met een erfdienstbaarheid. In deze blog bespreek ik wat een erfdienstbaarheid is, hoe deze ontstaat en wat je als eigenaar nog meer zou kunnen doen om toegang te verkrijgen tot je eigen perceel.

1. Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid houdt in dat op het ene perceel (het dienend erf) een verplichting rust ten behoeve van een ander perceel (het heersend erf). Daarbij bestaat de last voor het dienende erf in principe uit een “dulden” of een “niet doen”. Een bekend voorbeeld hiervan is het recht van overpad. De eigenaar van het dienend erf moet dan bijvoorbeeld toestaan dat de eigenaar van het heersend erf zijn perceel gebruikt om de openbare weg te bereiken.

De volgende erfdienstbaarheden komen vaak voor:

• recht van overpad;
• recht om kabels of leidingen te hebben;
• recht van afvoer;
• bouwbeperkingen;
• verplichting om uitzicht of lichtinval te dulden.

2. Kan een erfdienstbaarheid worden gewijzigd of opgeheven?

Een erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan:

• Door vestiging bij notariële akte en inschrijving in de openbare registers;
• Door verjaring.

Alle ingeschreven erfdienstbaarheden zijn terug te vinden in de openbare registers, in dit geval het Kadaster. Als je twijfelt over het bestaan van een erfdienstbaarheid, dan kan je een erfdienstbaarhedenonderzoek laten doen. Uit eerdere aktes kun je afleiden welke rechten op het perceel rusten en wat deze rechten inhouden. Met deze aktes kan je antwoord krijgen op diverse vragen, zoals: Hoe mag de erfdienstbaarheid worden uitgeoefend? Is het recht persoonlijk of geldt het ook voor toekomstige eigenaren? Zijn er bepaalde voorwaarden verbonden aan de erfdienstbaarheid?

Verjaring

Een erfdienstbaarheid kan ook ontstaan door verjaring. Hierover lees je meer in mijn blog over verjaring. 

Lees meer...

Let op, het enkele feit dat iemand al jarenlang via een pad loopt, betekent niet automatisch dat er ook een recht van overpad bestaat. Je moet namelijk ook kijken naar hoe je dat gebruik juridisch moet duiden: als bezit van een recht, als toestemming of alleen als gedogen.

3. Andere rechtsfiguren

Soms past een oud recht niet meer bij de huidige situatie. Bijvoorbeeld omdat het gebruik van de weg anders is dan voorheen. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat mensen vroeger geen of minder auto’s hadden. Ook kunnen de omstandigheden in de loop der tijd zijn veranderd, waardoor de eigenaar van het heersend erf geen belang meer heeft bij de erfdienstbaarheid of daar feitelijk geen gebruik meer van kan maken. In dit soort gevallen kan de erfdienstbaarheid worden gewijzigd. Dit kan bij de notaris of, wanneer de buren niet willen meewerken, via de rechter.

Als een woning geen goede toegang tot de openbare weg heeft en het perceel is ingesloten, dan bestaat er nog een andere mogelijkheid om juridisch gezien toegang tot het perceel te krijgen. De eigenaar van een ingesloten perceel kan onder voorwaarden aanwijzing van een noodweg verlangen, wanneer dat nodig is om een behoorlijke toegang tot een openbare weg of een openbaar vaarwater te krijgen. Hierbij zal de eigenaar van het ingesloten perceel wel een schadevergoeding moeten betalen voor het gebruik van het buurperceel.

Naast een erfdienstbaarheid of een noodweg, kan ook sprake zijn van een buurweg. Een buurweg is een historische rechtsfiguur uit het oude Burgerlijk Wetboek. Het gaat dan meestal om een pad of weg dat door de eigenaar was bestemd tot gemeenschappelijk gebruik door meerdere buren. Naar het huidige recht kunnen geen nieuwe buurwegen meer ontstaan. Is de buurweg voor 1 januari 1992 ontstaan? Dan zou deze nog steeds kunnen voortbestaan. Voor het aantonen van het bestaan van een buurweg, ben je meestal afhankelijk van (oude) bewijsstukken.

Hulp nodig?

Twijfel je of een recht van overpad bestaat of op welke wijze het mag worden gebruikt? Neem dan gerust contact met ons op, wij helpen je graag verder.